不動産投資を始める前に知っておきたい7つのリスク！

こんばちは！こま（@koma_piece01）です。

不動産投資は比較的安定した投資（ミドルリスク・ミドルリターン）と表現している書籍やサイトが多いです。

たしかに不動産投資は借り手がつくことで安定した収益を得ることができます。また、労力もそこまでかかりません。

しかしリスクが全くないわけではありません。

この記事では不動産投資を行う上で知っておくべきリスクについてまとめています。

空室リスク

賃貸に出す物件に常に入居者がいてくれるとは限りません。

入居者がいない間は家賃は入ってこない上に、毎月のローンの返済や管理費・修繕積立金の支払い、毎年の固定資産税はかかります。

なかなか入居者が見つからない場合、家賃を下げて入居者を募集することになるかもしれません。

こうした状況になってしまうと、キャッシュフローが悪化して苦しい状況になってしまいます。

 

家賃滞納リスク

入居者がついても家賃を滞納するケースが考えられます。

日本の法律では、部屋のオーナーよりも入居者に有利な内容となっているため、家賃の滞納があるからといって簡単に追い出すことはできません。

副業として不動産経営を考えている場合、部屋の管理は専門の会社に委託することになるでしょうから、入居者とオーナーが直接やり取りをすることはあまりないと思いますが、家賃の滞納が起こった場合は頭の痛い問題となりそうです。

また、リーマンショックや新型コロナショックなどの金融危機が起こった場合は、それまで問題なく支払いをしていた住居者が会社の倒産などで支払いが難しくなる場合もあります。

 

事故物件化リスク

入居者の方が病気や自殺・事件などに巻き込まれて死亡した場合などは事故物件として扱われ、一時的にではありますが家賃が10％〜50％ほど下がることになります。

これはキャッシュフロー上ダメージが大きいですね。

利便性・住みやすさを重視している方の中には、家賃が下がる事故物件を探している方もいるようです。

このような方がいるため長期の空室リスクは避けられるかもしれませんが、事故物件によって周辺相場よりも安くなった家賃で何年も住まわれると、それはそれでボディブローのように聞いてくるかもしれません。

 

災害リスク

火事や地震などの災害によって部屋の一部やマンションの共有部分が破損するなどのリスクがあります。火災保険は非常に安く加入できるので、リスクヘッジとして加入しておいた方が無難です。

地震については1981年6月1日以降に建築申請された建物であれば、新耐震基準（震度6強から7の地震でも倒壊・崩壊しない）に基づいて建設されているため安心度は増すと言えるでしょう。

また、マンションが建っている地盤が安定しているかどうか事前に調べておくことも大切かと思います。

なお火災保険の特約で地震保険に入ることができますが、支払いがかなり高くなる点と、被害を受けた際の支払い基準が厳しいため加入については各自の判断が分かれるところです。

 

修繕費の増額リスク

修繕費はマンションの共用部分が老朽化などで修繕が必要になった際に積み立てておく費用です。

この修繕費は、通常家賃とは別に毎月積み立てていくのですが、実際の修繕費を賄えるほどの積み立てにはなっていないことが多く、マンションの購入時に修繕基金として数十万円を別途支払う場合や、築年数が経ってきたタイミングで増額する場合があるようです。

このように修繕積立金が徐々に増額されていく背景には、販売時に高利回りを謳いたいマンション販売会社側の思惑もあるようです（修繕費を安く見せることで利回りを上げることができます）。

一方で修繕費が安ければ安いほど良いかというとそうではありません。

適切にマンションのメンテナンスを行っていかないと、マンションの不動産価値が下がってしまいます。

そのため修繕積立金は後々上がる可能性がある、と予め心に留めておくことが大切です。

 

金利上昇リスク

現在の日本は、日銀の政策によって歴史的な低金利時代です。

そのため金利の面ではローンを組むのに絶好の時期ですが、日銀が次に金利を変更する場合はほぼ間違いなく利上げです。変動金利でローンを組んでいる場合、金利が上昇することで返済額が多くなります。

また近年の不動産ローンの中には、固定金利であるにもかかわらず場合によっては金利が変わる可能性があるという条項が組み込まれているものもあるようです。

この一文があると将来的なリスクが増えることになりますので注意です。

急に金利を大きく上げる状況にはならないと考えていますが、金利上昇が行った際には繰り上げ返済をできる準備も考えておいた方が良いかもしれません。

 

不動産価値の下落リスク

日本は高齢化および少子化の進行によって人口の減少が確実になっています。住む人が少なくなれば当然供給過剰となり不動産価値は減少していきます。

そのため不動産を購入する場合は、不動産の価値が下がりにくい場所を選ぶ必要があります。

2020年開催の東京オリンピック特需や、海外投資家からの不動産投資状況など、今後不動産価格に影響を及ぼしそうな要因はもちろんありますが、郊外のマンションを買うよりは都心のマンションの方が不動産価値は安定すると言われています。

ただし都心の中でも投機が多い地域もあります。

投機が多いと価格の変動が起きやすいので、できれば実需（実際に住む人）が多い地域を選んだ方が良いと考えています。

 

まとめ

以上、「不動産投資を始める前に知っておきたい7つのリスク」でした。

こう見てみると、あらかじめ汲んでおかないといけない内容がたくさんありますね。

すでに物件の検討段階に入っている方も、これらのリスクを加味した収支シミュレーションを組んでみた方が良いと思います。